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住宅ローン、10年固定で借りている人は〇〇に要注意!

作成日:2017年08月01日(火)

こんにちは!
お金を活かすFP事務所

ギフトユアライフ浜松の鴨藤健人です。

 


今回は、10年固定型住宅ローン

ちょっとした落とし穴について

お話をしていきたいと思います!

 

日銀のマイナス金利の導入もあり

住宅ローンが気になっている!

 

という方も多いのではないでしょうか?

 

でも、住宅ローンの金利って

仕組みが複雑でいざ見直そうと思ってもなかなか難しい・・・

 

 

そんな方のため、

まずは、住宅ローンの仕組みについて簡単に解説をしていきます。

 

 

一般に、住宅ローン金利タイプは

固定金利と変動金利の2つに分かれていますよね。

 

銀行によっては、ここから5年固定ローン

10年固定ローンなど商品が派生していくわけです。

 

では、これらの種類の住宅ローンの金利は、

どのようにして決定しているのでしょう?

 

住宅ローンの金利は、

‘基準金利’といわれる金利から、

‘優遇金利’といわれる金利を差し引いて、

 

実際に私たちに適用される適用金利が決まる仕組みになっています。

 

分かりやすく言えば

 

この‘基準金利’はいわゆる‘定価’の事で、

‘優遇金利’は‘割引券’のようなものです。

 

定価800円の日替わりランチを食べ

100円の割引券を持っていれば、実際に払う金額は700円ですね。

 

これがそのまま住宅ローンにも当てはまります。

 

例えば、現在ほとんどの銀行で変動金利型住宅ローンの

‘定価’である基準金利は、2.475%となっています。

 

しかし、この低金利時代

変動で2%を超えるような金利で住宅ローンを組む人なんていませんよね。

 

そこで登場するのが、優遇金利!

 

「割引券」です。

 

各銀行はこの優遇金利をいかに多くつけるかで金利競争をしているのです。

 

例えば、我々に適用される変動金利の相場は0.65%くらいです。

 

定価は現在2.475%なので

適用金利0.65%の変動金利型の住宅ローンの場合

このローンには1.825%の優遇金利(割引券)が付いている事になります。

 

そしてこの「割引券」一度契約をしてしまえば

ローンの完済までその割引が継続されるんです!

 

この基準金利と優遇金利の関係はその他固定金利型の住宅ローンでも同じです。

 

勿論、10年固定なのか、

20年固定なのかで定価である基準金利はまた変わってきます。

 

ここまで、宜しいでしょうか?

 

では、本記事の主題である

 

10年固定型ローンの落とし穴について解説します。

 

10年固定型住宅ローンの場合

固定期間終了後の優遇金利(10年経って固定期間が終わった後の優遇金利)が

何%になるのかという事が、契約時点で決まってしまっているのです。

 

ここが落とし穴なのですが、これがなぜ落とし穴なのかというと、

例えば今あなたが10年固定の住宅ローンを組み、現在9年目だとします。

 

9年前というと、住宅ローンの金利水準は今よりもグッと高い時代でした。

 

従って、その金利が高い時代にすでに、

来年変動金利に切り替わった際の‘優遇金利’が何%なのか?

 

という事が時限爆弾のように10年固定の住宅ローンには組み込まれてしまっているのです。

 

例えば、当初固定期間終了後の優遇金利が1%だったとして

この優遇条件でいきなり変動金利に切り替わった場合

定価2.475%ですから適用金利は1.475%となります。

 

変動で1.475%だと今の相場と比べると相当差が大きいです。

 

金利が高い時代=優遇金利も小さい

 

あなたが5年以上前に10年固定や

15年固定などの住宅ローンを組んでいた場合、

固定期間終了後の優遇金利が何%なのか?

 

という所には、要注意が必要です!

 

当初固定期間が終了した途端に

適用金利が跳ね上がる(優遇金利が小さすぎて)事がありますので・・・

 

以上、住宅ローン、10年固定で借りている方は要注意!

 

関連団体

日本FP協会 生命保険文化センター 相続診断協会